En Espagne, la titularité partagée d’un bien immobilier ou d’une propriété par plusieurs personnes physiques et/ou juridiques peut constituer une situation problématique, car les intérêts des copropriétaires peuvent ne pas coïncider, les piégeant ainsi dans une communauté de biens. Cette copropriété peut avoir été initialement recherchée, ou être le fruit de circonstances imprévues (par exemple, les héritiers d’une propriété). Dans les deux cas, la solution est envisagée dans les articles 400 et suivants du Code Civil.
Droit à la Division de la Chose Commune
Il est important de souligner que le Code Civil en Espagne stipule qu’aucun copropriétaire n’est obligé de rester dans la communauté de biens, et accorde à chacun d’eux la faculté de demander à tout moment la division de la chose commune.
Aspects à Considérer pour Mettre Fin à la Copropriété Immobilière
Les copropriétaires doivent considérer les aspects suivants lors de la dissolution de la copropriété immobilière :
Accords d’Indivisibilité Temporaire
Il est possible de conclure des accords dans lesquels les copropriétaires s’engagent à maintenir la propriété indivise pendant une période déterminée ne dépassant pas 10 ans, qui peut être prorogée successivement par accord entre eux. Cet accord empêcherait les propriétaires d’entreprendre des actions menant à la division du bien, bien qu’il soit possible d’inclure des dispositions dans cet accord concernant la transmission des parts indivises.
Division Matérielle de la Propriété
La division de la copropriété immobilière doit tenir compte de la réalité physique de la propriété. Si une division matérielle de celle-ci est possible par l’attribution d’une ou plusieurs parties aux copropriétaires souhaitant quitter la communauté, cette solution peut être adoptée par les parties. La doctrine et la jurisprudence établissent que cette division ne doit pas entraîner une dépréciation disproportionnée de la valeur des propriétés résultantes par rapport à la finca originale.
Procédures de Division
Les copropriétaires peuvent effectuer la procédure de division de la chose commune eux-mêmes ou confier la tâche à des tiers. Bien qu’ils disposent d’une certaine liberté pour parvenir à des accords sur la division, il est nécessaire que celle-ci prenne en compte la proportionnalité dans la répartition des propriétés résultantes de la division, en fonction du degré de participation de chaque copropriétaire dans la communauté de biens et en établissant les accords appropriés. Dans le cas de procédures de division de la chose commune confiées à des tiers, ceux-ci doivent privilégier une répartition des propriétés la plus équitable possible en fonction de la participation de chaque copropriétaire. Il convient de minimiser autant que possible les compléments en espèces pour compenser les copropriétaires défavorisés par l’attribution de propriétés d’une valeur proportionnelle inférieure à leur participation dans la communauté de biens.
Intervention des Créanciers ou Cessionnaires
Les créanciers ou cessionnaires des copropriétaires peuvent intervenir dans la division de la chose commune pour protéger leurs intérêts. Ils peuvent même s’y opposer si on leur refuse la possibilité de la vérifier. Cependant, une fois la division complétée, elle ne pourra être contestée qu’en cas de fraude ou si la participation est refusée dans les termes précédemment indiqués.
Indivisibilité de la Propriété et Vente Forcée
Dans les cas où la propriété est indivisible ou sa division entraîne une dépréciation considérable de la valeur des propriétés résultantes par rapport à la propriété originale, et que les copropriétaires ne parviennent pas à un accord pour l’attribution de la propriété entre eux et la compensation de ceux qui transmettent leur part indivise, la propriété devra être vendue et le produit net de la vente réparti entre les copropriétaires selon leur pourcentage de participation. Dans les cas les plus problématiques, lorsqu’un ou plusieurs propriétaires entravent la division de la chose commune, cela peut conduire à l’ouverture d’une procédure civile ordinaire pour la vente aux enchères judiciaire de la propriété.
Droits des Tiers
Enfin, la division de la propriété ne pourra nuire aux tiers avec des droits ou des garanties réelles qui la grèvent (par exemple, des servitudes et des hypothèques). Ces droits et garanties seront conservés par les actes de transfert correspondants.
À la lumière de ce qui précède, il est évident qu’il est préférable, dans la mesure du possible, que les copropriétaires parviennent à des accords entre eux et avec leurs créanciers et cessionnaires pour réaliser une division de la chose commune de manière pacifique et ordonnée.
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