Définition et obligations des parties
Le contrat de vente d’immeuble en construction est un contrat par lequel le promoteur vendeur s’engage à promouvoir la construction d’un immeuble, à le commercialiser dans un délai défini et à le transmettre à l’acheteur quand sa construction est achevée. De son côté, l’acheteur s’engage à payer le prix convenu pour l’acquisition dudit immeuble et à remplir les conditions prévues dans le contrat pour ladite transmission.
L’objet du contrat de vente est donc un immeuble qui n’existe pas encore au moment de la conclusion du contrat, une chose future. Cet immeuble devra dès lors être défini le plus précisément possible dans le contrat. C’est pourquoi il sera souvent accompagné de documents techniques tendant à le définir au mieux.
Avant de conclure un tel contrat, tant le promoteur vendeur que l’acheteur devront se poser les bonnes questions, que ce soit quant à la recherche de la meilleure rentabilité possible, à la sécurité de l’opération, ou encore à l’obtention des meilleures conditions de financement, le tout en minimisant au maximum les risques inhérents à cette opération.
Le promoteur-vendeur assume ici tous les risques relatifs à la promotion et à la construction de l’immeuble. Il doit commercialiser l’immeuble (rechercher des locataires et le mettre en location) et le remettre commercialisé à l’acheteur en assumant tous les risques liés à cette situation.
L’acheteur quant à lui, s’engage en échange à payer le prix prévu et à acquérir l’immeuble une fois construit en respectant les conditions relatives à la remise de l’immeuble qui avaient été prévues au contrat.
Attention, il peut y avoir des modifications portant sur le projet de construction de l’immeuble puisque les projets et les documents techniques relatifs à la construction peuvent subir des changements. Les modifications du contrat requièrent le consentement de la partie adverse. Ainsi, si les modifications sont proposées par le promoteur-vendeur, alors l’acheteur doit donner son accord pour que ces changements aient lieu. Réciproquement, si ces propositions de changements interviennent à l’initiative de l’acheteur, alors le promoteur-vendeur devra également donner son accord.
Le prix
Pour déterminer le prix de l’immeuble en construction objet de la vente, deux moyens sont utilisés en pratique.
Le premier, le plus simple, consiste à fixer a priori dans le contrat de vente un prix total qui sera insusceptible de variations au cours de la construction de l’immeuble, à part si les parties ont explicitement prévu le contraire.
Le deuxième moyen consiste quant à lui à établir un prix variable qui dépendra de la rentabilité effective du projet, laquelle sera déterminée à partir de la rentabilité de la commercialisation des locaux.
La transmission subordonnée à l’accomplissement de conditions suspensives
Les parties peuvent (et il est généralement recommandé de le faire) voire doivent adopter des conditions suspensives à la transmission de la propriété de l’immeuble, c’est-à-dire des conditions tant contractuelles que légales que devra remplir l’immeuble pour pouvoir être transmis.
Les conditions les plus fréquentes sont les suivantes :
- L’obtention d’autorisation administrative, permis ou licence nécessaire à la construction de l’immeuble
- Réalisation des actes de parcellement ou de division nécessaires à l’individualisation juridique de la parcelle de terrain sur laquelle s’effectueront les travaux
- Délivrance et inscription au Registre Foncier espagnol (Registro de la Propiedad) des permis de construire (declaración de obras nuevas)
- Demande et obtention de la licence d’occupation et/ou d’exploitation.
Cécile Proust
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