Le système juridique de la copropriété en Espagne est essentiellement régi par la loi sur la copropriété, la loi de propriété horizontale, (ci-après LPH) et par le Code civil. Toutefois, à titre d’exception, il existe en Catalogne, un régime autonome spécifique prévu au chapitre III de la cinquième partie du Code civil de Catalogne.
Dans quels cadres se créent des régimes de copropriété ?
En pratique, la formation d’un régime de copropriété se traduit par la création d’un syndicat de copropriétaires, une communauté de propriétaires / comunidad de propietarios.
Si initialement, les syndicats de copropriétaires se créaient uniquement pour réglementer les relations entre les différents propriétaires d’appartements et de locaux situés dans des immeubles au sens architectural du terme, avec l’évolution de la situation urbanistique, son champ d’application a été étendu aux complexes immobiliers dont la propriété est divisée (Art. 2 LPH).
Pour quelles raisons les syndicats de copropriétaires sont-ils créés ?
La création d’un syndicat de copropriétaires vise à assurer l’utilisation pacifique des parties communes de la copropriété, en prévoyant, par exemple, la répartition de la plupart des dépenses communes.
En outre, afin de garantir les droits des différents copropriétaires et de la copropriété de manière générale, le régime applicable doit délimiter les droits d’usage et de jouissance des parties privées.
Quel sont les prérequis pour constituer un syndicat de copropriétaires ?
Pour la constitution d’un syndicat de copropriétaires, trois éléments doivent être réunis :
- Un bien immobilier,
- divisé en différentes parties privées
- qui partagent des parties communes.
Il convient de noter que la jurisprudence a reconnu la création de copropriétés avant même l’existence du bien, lorsqu’il était en construction ou bien, dans des situations où il n’existe qu’un seul propriétaire (mais avec une division effective du bien en différentes parties privatives). Dans ces cas-là, nous parlons généralement de régime pré-horizontal.
Pour qu’un syndicat de copropriétaires soit pleinement constitué, il est nécessaire que les différents copropriétaires souscrivent un titre constitutif par le biais d’un acte authentique de division, lequel devra être inscrit au registre foncier correspondant. L’acte doit contenir :
- Une description détaillée de l’immeuble en général
- Une description de chaque partie privative ainsi que le taux de participation correspondant à chacune de celles-ci.
D’autres informations peuvent également être inclues comme, par exemple, les règles d’exercice des droits des copropriétaires, à condition qu’elles ne soient pas contraires à la loi (Art. 5 LPH).
Figures conditionnant la copropriété
En ce qui concerne le fonctionnement d’une copropriété, nous pouvons distinguer quatre figures principales :
- La Loi : en aucun cas un régime de copropriété ne peut être régi de manière contraire à la loi
- Les statuts : les statuts peuvent comporter des règles relatives à la constitution du régime ou des règles d’exercice des droits des différents copropriétaires
- Les organes de direction de la copropriété : l’Assemblée Générale, le conseil syndical de copropriété, constitué par le président, le cas échéant, les vice-présidents et le secrétaire, ainsi que le syndic de copropriété, correspondant en Espagne à la figure de l’administrateur (Art. 13 LPH).
- Règlement intérieur : lorsqu’il existe, celui-ci est opposable à tous les copropriétaires du bien visé (Art. 6 LPH)
Comment fonctionne la copropriété ?
Une fois créé, le syndicat de copropriétaires est responsable, à-travers ses différents organes de direction, de la gestion de la copropriété.
Comme obligation principale, le syndicat de copropriétaires doit adopter annuellement son budget ainsi que la clôture de ses comptes par le biais d’une assemblée générale.
En outre, il est possible d’organiser d’autres assemblées afin de traiter d’autres questions relatives à l’administration de la copropriété. Par exemple, elles pourront concerner des travaux dans les parties communes ou la modification du règlement intérieur de la copropriété (Art. 16 LPH).
Selon le type de décision à adopter, il peut être nécessaire ou non de convoquer l’Assemblée Générale. De même, dans le premier cas, lorsque l’approbation d’une décision par l’assemblée des copropriétaires est nécessaire, le type de vote (unanimité, majorité, etc.) dépendra alors de l’objet de la décision (art. 17 LPH).
Quelles sont les obligations des propriétaires ?
La LPH établit, dans son article 9, les obligations suivantes pour les copropriétaires :
- Utiliser de manière précautionneuse les parties communes et veiller à ne pas les affecter de manière négative, qu’elles soient à usage collectif ou privé
- Maintenir les parties privatives en bon état de manière à ne pas nuire aux autres copropriétaires et permettre l’accès et la réalisation des réparations, installations ou servitudes requises au titre de la maintenance de la copropriété
- Participer, selon le quota de participation de chaque copropriétaire établi dans les titres de propriété ou spécialement établi, aux dépenses de la copropriété et à la dotation du fonds de réserve de celle-ci.
- Tenir informé le secrétaire du conseil du syndicat des copropriétaires de leur adresse à des fins de communication ainsi que de tout changement de propriétaire
- Assumer les conséquences de toute infraction commise et de tout dommage causé dans le cadre des relations de la copropriété.
Outre lesdites obligations légales, chaque syndicat de copropriétaires peut adopter, par le biais de son titre constitutif, son règlement intérieur ou par accord de l’Assemblée Générale des copropriétaires, d’autres obligations opposables à l’ensemble des copropriétaires.
Lauriane Moreira
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