La Loi de Propriété Horizontale espagnole (LPH) crée deux procédures spécifiques pour les syndicats de copropriétaires soumis au régime de la propriété horizontale.
- L’action en cessation contre des copropriétaires ou des occupants perturbateurs
- La procédure spéciale d’injonction de payer à l’encontre des copropriétaires ou des occupants ayant des arriérés
Nous allons ci-dessous aborder la procédure spéciale d’injonction de payer.
Qu’est-ce que l’injonction spéciale de payer dans le cadre des syndicats de copropriétaires ?
De manière générale, l’injonction de payer est l’action judiciaire simplifiée qui permet de réclamer une somme fixée par la Loi 1/2000 du 7 janvier sur la procédure civile (ci-après, LEC). Ainsi, tout créancier peut recourir à cette procédure à condition que la créance soit liquide, déterminée, échue et exigible (Art. 812 de la LEC).
Compte tenu des particularités du fonctionnement des syndicats de copropriétaires, l’article 21 de la LPH prévoit une procédure spéciale d’injonction de payer pour la réclamation des charges communes ou de la participation au fonds de réserve à l’encontre des copropriétaires ayant des arriérés.
Procédure spéciale d’injonction de payer
- Avant de recourir à l’action en justice qu’est la procédure spéciale d’injonction de payer, le secrétaire du syndicat, sur autorisation du président ou, le cas échéant, du secrétaire-administrateur professionnel, doit délivrer un certificat d’accord de règlement de dette.
Le certificat, qui doit être joint à la demande, doit indiquer :
- Le montant de la dette
- La composition de celle-ci
Trois jours après la notification, la demande, accompagnée d’un document attestant de la réalité de celle-ci ainsi que du certificat visé au premier point, pourra être présentée.
- Dépôt de la demande auprès du tribunal de première instance compétent. La requête peut inclure, en plus des montants dus, les frais occasionnés aux fins de la procédure.
- Si le débiteur s’oppose à la demande initiale d’injonction de payer, le syndicat peut solliciter la saisie des biens du débiteur afin de garantir le paiement, le cas échéant, des sommes réclamées.
Nouveauté législative
Depuis l’entrée en vigueur, le 14 juin 2022, de la Loi 10/2022 relative aux dispositifs d’urgence visant à faciliter les activités de restauration des bâtiments dans le cadre du Plan de Restauration, de Transformation et de Résilience du 16 juin 2022, est expressément prévue la possibilité de recourir à la voie extrajudiciaire (article 21 de la LPH). Cette dernière permet de recourir à l’arbitrage, à la médiation et à la conciliation, qui sont des modes alternatifs de règlement des différends. La présence du propriétaire ayant des arriérés est nécessaire pour chacune de ces options.
Lauriane Moreira
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