Les non-résidents en Espagne qui achètent ou vendent des biens immobiliers situés sur le territoire espagnol doivent respecter un certain nombre d’obligations fiscales, aussi bien au moment de l’acquisition que lors de la cession du bien. Ces obligations peuvent être complexes et varient en fonction de la nature de la transaction ainsi que du statut de l’acheteur ou du vendeur.
Voici un aperçu des principaux impôts qui, de manière générale, s’appliquent aux non-résidents dans le cadre de ces opérations immobilières.
Impôts applicables aux non-résidents lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne
Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
En règle générale, la TVA s’applique à l’achat de biens immobiliers neufs, c’est-à-dire lorsque le vendeur est un promoteur ou un constructeur et que le bien n’a jamais été utilisé. Un bien est également considéré comme neuf s’il a été occupé moins de deux ans sans avoir été cédé auparavant.
Dans certaines conditions, la TVA peut aussi s’appliquer aux biens de seconde main, à condition que l’acheteur et le vendeur soient des entrepreneurs ou des professionnels et que l’acquéreur puisse déduire la TVA payée. Dans ce cas, la renonciation à l’exonération de TVA doit être expressément mentionnée dans l’acte de vente.
Les taux de TVA applicables sont les suivants :
- 10 % pour les logements et immeubles résidentiels
- 21 % pour les autres types de biens, comme les locaux commerciaux.
- 10 % pour les places de parking (jusqu’à deux) et les salles de stockage achetées conjointement avec le logement.
Taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD)
L’AJD s’applique à la formalisation des documents notariés et, dans le cadre d’un achat immobilier, elle est due lorsque la transaction est soumise à la TVA.
Le taux varie selon la communauté autonome et la renonciation à l’exonération de TVA, oscillant généralement entre 0,5 % et 2,5 % de la valeur du bien indiquée dans l’acte de vente.
Ce paiement est obligatoire pour inscrire la transaction au registre de la propriété.
Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
Lorsque l’achat concerne un bien immobilier de seconde main, ni la TVA ni l’AJD ne sont, en général, applicables, mais l’ITP s’applique.
- Le taux varie selon la communauté autonome, en général entre 6 % et 11 % de la valeur de la transaction.
- Cet impôt s’applique également à la transmission d’une entreprise en activité ou d’unités économiques autonomes incluant des biens immobiliers.
L’ITP étant incompatible avec l’AJD, lorsqu’une transaction est soumise à l’ITP, l’acte de vente n’est pas soumis à l’AJD.
Impôts applicables aux non-résidents lors de la vente d’un bien immobilier
Retenue à la source sur le prix de vente
Selon la législation relative à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), lorsqu’un non-résident vend un bien en Espagne, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le reverser au Trésor public espagnol en tant qu’acompte sur l’IRNR dû par le vendeur.
Si l’imposition finale est inférieure au montant retenu, ou si aucune taxe n’est due, l’administration fiscale espagnole remboursera les montants correspondants au vendeur.
Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) – Plus-value
Lors de la vente, le non-résident doit s’acquitter de l’IRNR sur la plus-value réalisée.
- La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée des frais et dépenses associés (notaire, enregistrement, honoraires d’avocat, travaux d’amélioration, frais d’agence, taxes, etc.).
- Le taux d’imposition de l’IRNR est de :
- 19 % pour les résidents de l’Union Européenne (UE) et de l’Espace Économique Européen (EEE).
- 24 % pour les non-résidents d’autres pays.
Plus-value municipale (IIVTNU)
En plus de l’IRNR, les non-résidents doivent également tenir compte de l’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains à Usage Urbain (IIVTNU), aussi appelé plus-value municipale.
- Cet impôt est géré par la municipalité où se situe le bien et taxe l’augmentation de valeur du terrain pendant la période de détention.
- La base imposable est calculée en fonction de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années de possession.
- Le taux varie selon la municipalité et la valeur du bien.
- Bien que légalement redevable par l’acheteur, il est d’usage que le vendeur assume ce coût.
Conclusion
L’achat et la vente de biens immobiliers par des non-résidents en Espagne impliquent plusieurs obligations fiscales qu’il convient de bien comprendre pour éviter des erreurs et des pénalités.
Les principaux éléments à prendre en compte sont :
- Lors de l’achat : TVA et AJD ou ITP selon le type de bien.
- Lors de la vente : Retenue de 3 %, IRNR et plus-value municipale.
Il est essentiel de s’entourer d’experts fiscaux pour assurer le respect de la réglementation espagnole et optimiser son investissement.
Si vous souhaitez des informations supplémentaires concernant les impôts des non-résidents sur les transactions immobilières en Espagne,
