La Loi 12/2023, du 24 mai, pour le Droit au Logement (Loi sur le Logement), introduit des modifications majeures dans le marché immobilier espagnol. Elle concerne particulièrement les grands propriétaires, en imposant des plafonds de loyer, l’obligation d’accepter des prorogations exceptionnelles et de nouvelles exigences en matière d’expulsion.
Qui est considéré comme grand propriétaire ?
Selon la Loi sur le Logement, un grand propriétaire est défini comme une personne physique ou morale possédant :
- Plus de dix biens immobiliers urbains à usage résidentiel (hors garages et de débarras).
- Ou plus de 1 500 m² de surface construite à usage résidentiel. Ce seuil est réduit à cinq biens immobiliers dans les zones de marché résidentiel tendu.
Zones de marché résidentiel tendu
Chaque Communauté autonome est responsable de désigner ces zones en fonction des critères suivants :
- Le coût de l’hypothèque ou du loyer, y compris frais et services de base, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages.
- Le prix d’achat ou de location a augmenté de plus de 3 points de pourcentage au cours des 5 dernières années.
Les propriétaires de logements situés dans ces zones, en particulier les grands propriétaires, sont soumis à des règles spécifiques.
Nouvelles obligations pour les grands propriétaires
Plafonnement des loyers
Dans les zones tendues, les grands propriétaires doivent fixer le loyer initial en fonction des indices de référence établis par le Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain.
Prorogations exceptionnelles
Les locataires peuvent demander jusqu’à trois années de prorogation exceptionnelle pour les contrats de location dans les zones tendues, et une année supplémentaire en dehors de ces zones en cas de vulnérabilité sociale et économique.
Ces prorogations s’ajoutent aux durées initiales prévues aux articles 9.1 et 10.1 de la Loi 29/1994 sur les Baux Urbains.
Expulsions : nouvelles exigences
Les procédures d’expulsion des locataires par les grands propriétaires sont désormais soumises à des exigences strictes. Avant d’engager une procédure, le grand propriétaire doit fournir :
- Un document justificatif émis par les services sociaux compétents valide trois mois maximum, avec le consentement préalable du locataire.
- Une déclaration responsable attestant qu’il a consulté les services sociaux au plus tard cinq mois avant la demande d’expulsion sans avoir été pris en charge par ces services pendant les deux mois suivant la demande.
- Un document des services sociaux confirmant que le locateur a refusé l’examen de sa situation économique valide trois mois maximum.
Si le locataire est économiquement vulnérable, l’expulsion ne pourra être engagée qu’après avoir une tentative de conciliation ou d’intermédiation.
Information et transparence
Les grands propriétaires de logements situés dans les zones tendues doivent collaborer avec les administrations publiques et fournir des informations détaillées à propos de l’utilisation et la destination de leurs biens.
Conclusion
La Loi sur le Logement introduit une réglementation plus stricte pour les grands propriétaires, les obligeant à adapter leur gestion immobilière. Pour assurer leur conformité et minimiser les risques, un accompagnement juridique adéquat est indispensable.
Daniela Suescún
Si vous souhaitez des informations supplémentaires concernant l’mpact de la Loi sur le logement sur les grands propriétairesle en Espagne,
