Le 23 mai 2013 dernier a été approuvée la Loi 4/2013 de réforme du système de locations urbaines qui vient modifier partiellement la Loi 29/1994, dont l’objet est de remédier aux faiblesses du marché locatif en Espagne en promouvant la location, vu le faible taux de location comparé au nombre élevé de logements inoccupés. Cette nouvelle réglementation, dont le principal objectif est la flexibilisation du marché locatif est entrée en vigueur le 5 juin 2013 dernier.
Les principales nouveautés apportées par la réforme sont, entre autres, les suivantes :
La durée minimum du contrat de location se réduit :
- De cinq à trois ans pour la prolongation obligatoire. La prolongation obligatoire s’applique pour les contrats d’une validité de moins de trois ans. Une fois ce délai écoulé, le contrat sera prolongé par délais annuels jusqu’à ce que trois ans se soient écoulés.
- De un à trois ans pour la prolongation tacite. La prolongation tacite opère une fois écoulé le délai de trois ans de prolongation obligatoire. Cette prolongation tacite s’établit dans le cas où aucune des parties n’a notifié expressément sa volonté de ne pas le renouveler.
La Loi, par la modification de ces délais, offre à chacune des parties contractantes une meilleure flexibilité.
- Simplification de la récupération ou de la cessation du contrat de location: la loi établit que le propriétaire pourra récupérer la possession du logement pour un membre de la famille ou pour lui-même (proche de premier degré de consanguinité, d’adoption ou conjoint) s’il exprime la nécessité de l’occuper à la condition qu’un délai d’un an après la signature du contrat ou après la mise à disposition du bien ait été écoulé.
De même, le locataire aura la possibilité de résilier le contrat une fois qu’un délai de 6 mois se soit écoulé. Pour exercer cette faculté, le locataire devra respecter un préavis de 30 jours, et pourra indemniser le propriétaire avec un montant qui correspondra au délai restant du loyer du contrat à exécuter. Par cette disposition nouvelle, la réforme facilite la résiliation unilatérale du contrat de bail.
- Inscription du contrat de bail au Registre de la Propriété : il est établi avec certitude et de manière distincte au régime antérieur que les contrats non enregistrés n’auront d’effets qu’entre les parties. L’inscription de la location accentue la protection des droits du locataire face aux tiers.
- Accélération des procédures d’expulsion: le contrat pourra être résilié en cas de retards de paiement, la procédure d’expulsion pourra être débutée à partir du premier mois de retard de paiement. Le locataire disposera d’un délai de 10 jours pour s’opposer ou pour retarder l’action du bailleur en payant le loyer dû. Ces nouveaux délais vont ainsi réduire les formalités et les notifications imposées par l’ancienne Loi.
- Création d’une liste de locataires défaillants: le propriétaire aura accès à un registre dans lequel seront inscrits les locataires n’ayant pas honoré leurs obligations de paiement. Cette mesure promeut la location en générant plus de sécurité pour les propriétaires.
- Implémentation du certificat énergétique: à partir du 1er juin, le certificat énergétique pour toutes les opérations de vente ou de location d’un immeuble est obligatoire. La validité de ce certificat est de 10 ans. Il reviendra au propriétaire d’en former la sollicitude auprès d’un technicien agrée. Si le bailleur ne remplit pas cette condition, une sanction lui sera opposée, pouvant varier entre 300 et 6000 euros selon la gravité de la situation.
Cette réforme promeut la liberté contractuelle entre les parties, et simplifie les formalités relatives à la location.
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