En Espagne, contrairement aux locations résidentielles, la régulation des baux commerciaux est davantage régie par la volonté des parties, surtout si le locataire est une entreprise et ne bénéficie pas d’une présomption de faiblesse. Le législateur l’indique dans le préambule de la Loi 29/1994, du 24 novembre, relative aux baux urbains (ci-après LAU), en considérant qu’il n’est pas nécessaire d’accorder des mesures de protection au locataire (…) dans les cas où les besoins économiques, récréatifs ou administratifs sont satisfaits.
Bien que la régulation des baux commerciaux en Espagne découle principalement de la volonté des parties, la LAU prévoit néanmoins des dispositions spécifiques pour encadrer ces contrats. En outre, les dispositions générales du Code civil en matière d’obligations s’appliquent également aux baux commerciaux.
Nous examinons ci-dessous les principales obligations légales à considérer lors de la conclusion d’un contrat de location commerciale.
Baux commerciaux : travaux
Malgré les dispositions convenues par les parties, la LAU prévoit expressément que le locataire est tenu de procéder aux petites réparations nécessaires à l’entretien de la propriété pendant la durée du bail. En ce qui concerne les travaux plus importants, ils ne peuvent être effectués sans l’accord exprès et écrit du propriétaire.
En matière de travaux d’amélioration et d’entretien de plus grande envergure, le propriétaire est tenu de les entreprendre et le locataire doit les supporter, à moins qu’ils ne puissent être différés dans le temps. Dans certaines circonstances, la LAU prévoit que le propriétaire peut reporter les coûts des travaux d’amélioration sur le locataire en augmentant le loyer.
/!\ Toutefois, lorsque les travaux rendent le bien loué inhabitable, le locataire a le droit de suspendre ou de résilier le contrat sans que le propriétaire puisse exiger une quelconque indemnité.
Baux commerciaux : Caution et garanties
En ce qui concerne la location destinée à usage commercial, le bailleur est tenu de fournir une caution équivalente à deux mois de loyer. De plus, le bailleur peut demander des garanties supplémentaires, sans fixer de limites quant au type ou à la quantité.
La LAU prévoit l’actualisation de la caution après cinq ans pour les bailleurs personnes physiques, et sept ans pour les personnes morales. Cette actualisation, sauf accord contraire des parties, aura lieu en même temps que celle du loyer.
Baux commerciaux : Sous-location et cession
En ce qui concerne les baux professionnels, la LAU établit expressément que le locataire bénéficie d’un droit de sous-location ou de cession sans le consentement du bailleur, sous réserve de l’en informer par écrit.
Dans le cas d’une sous-location partielle, le bailleur a le droit d’augmenter le loyer de 10%.
Dans le cas d’une sous-location totale ou d’une cession de contrat, le bailleur peut augmenter le loyer de 20%.
Baux commerciaux : Les droits du locataire
En cas de cession de la propriété, la LAU prévoit les droits suivants pour le locataire :
- Sauf exception, le locataire a droit à la subrogation de ses droits en cas d’aliénation du bien loué
- Sauf disposition contraire du contrat de location, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour l’acquisition de la propriété
- En cas de décès du locataire, ses héritiers ou légataires peuvent être subrogés dans le bail jusqu’à la résiliation du contrat en notifiant dûment le bailleur.
Baux commerciaux : Indemnisation du locataire
Le bailleur qui décide de résilier le contrat d’un locataire qui exerce une activité commerciale de vente au détail depuis cinq ans et qui a exprimé sa volonté de continuer à louer le bien pour les cinq prochaines années au prix du marché, doit lui accorder une indemnité conformément aux dispositions de la LAU.
Baux commerciaux : Résiliation du contrat
Le contrat de location à usage commercial pourra être résilié de plein droit dans les situations suivantes :
- En cas de non-paiement du loyer ou de l’une des sommes dont le locataire est responsable ou redevable
- En cas de non-paiement du total de la caution ou de son actualisation
- En cas de dommages causés intentionnellement au bien ou de travaux non autorisés par le bailleur alors que son consentement était nécessaire
- Lorsque des activités nuisibles, insalubres, nocives, dangereuses ou illégales ont lieu dans les locaux loués
- En cas de sous-location ou de cession du contrat en violation des dispositions de la LAU.
Lauriane Moreira
Pour toute information supplémentaire concernant les baux commerciaux en Espgane,
