La meilleure manière de prédire le futur est de le créer (Abraham Lincoln).
La vente d’immeubles en cours de construction consiste en la vente d’un immeuble non encore construit. Il s’agit donc de vendre un immeuble qui n’existe pas encore au moment de la conclusion du contrat. C’est ainsi l’obligation pour le vendeur d’édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Ce type de vente connaît un certain essor en Espagne.
La possibilité de vendre une chose future
C’est en ce sens que nos droits continentaux dont le droit espagnol, objet du présent article, ont prévu la possibilité de vendre une chose future. En effet, un contrat de vente peut porter sur une chose future, c’est-à-dire une chose qui n’existe pas encore matériellement lors de la formation du contrat, mais dont l’existence est prévue par les parties. Très fréquemment, de tels contrats de vente de chose future sont conclus dans le marché immobilier actuel où il est devenu d’usage d’acheter des immeubles sur plan ou des immeubles en construction.
Cette vente de chose future peut s’effectuer au moyen de différents contrats présentant chacun avantages et inconvénients pour les parties, à savoir le promoteur-vendeur d’un côté et l’acheteur-investisseur de l’autre. Ces contrats ont bien sûr des éléments communs mais aussi certaines particularités qui les différencient. Les parties ont donc un panel de possibilités afin de choisir le contrat qui correspond le mieux à leurs attentes respectives.
Les caractéristiques du contrat de vente de chose future en Espagne
L’objet du contrat : la chose future
C’est l’article 1271 du Code civil (Código civil) espagnol qui prévoit la vente d’une chose future en disposant que peuvent faire l’objet d’un contrat toutes les choses qui ne sont pas en dehors du commerce, même les choses futures [1].
A la lecture de cet article, le Code civil pose clairement une limite : les choses futures peuvent donc faire l’objet d’un contrat certes, mais à condition notamment qu’elles ne soient pas hors du commerce. De plus, pour que ledit contrat soit valable, il faut que son objet soit déterminé (article 1445 du Code civil espagnol [2]), c’est-à-dire qu’aucune méprise ne doit être possible et qu’il ne peut pas être confondu avec un autre. De plus, selon l’article 1272 du Code civil espagnol [3], il ne faut pas non plus que la chose objet du contrat soit impossible.
Il y a en réalité deux sortes de choses futures : d’une part les emptio res speratae, c’est-à-dire les biens qui n’ont pas encore d’existence réelle au moment de la conclusion du contrat mais qui vont venir exister plus tard – hypothèse traitée ici – ; et d’autre part, les biens qui existent en réalité mais qui ne sont pas encore en la possession du vendeur au moment de la conclusion du contrat.
Effets du contrat de vente de chose future
La vente a pour effet de transférer la propriété de la chose vendue à l’acheteur. En principe, ce transfert de propriété s’effectue immédiatement dès l’échange des consentements des parties au contrat : c’est le transfert de propriété solo consensus (par le seul échange des consentements). En principe aussi, ce transfert de propriété entraine le transfert des risques, c’est-à-dire que l’acheteur supportera les risques dès la conclusion du contrat.
Cependant, il est de plus en plus fréquent que le transfert de propriété soit différé à la conclusion du contrat de vente. Cela peut être dû à plusieurs raisons. Dans notre cas, ce sera en raison de la nature de la chose, à savoir une chose future, donc une chose à fabriquer. Par conséquent, c’est une fois que la chose future existe réellement que sa remise et transmission de propriété à l’acheteur doteront le contrat d’effets réels.
Cécile Proust
[1] Art. 1271 du Code civil espagnol: Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
[2] Art. 1445 du Code civil espagnol: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
[3] Art. 1272 du Code civil espagnol: No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.
