Depuis les années 1990, les secteurs immobilier et de la construction espagnol étaient très dynamiques et constituaient sans aucun doute un des piliers de l’économie espagnole. En effet, ils participaient activement à la croissance de l’économie du pays. A titre d’exemple, ces secteurs pesaient en 2007 entre 12% et 17% du PIB du pays, ce qui représentait alors quasiment le double de la moyenne européenne. La marché du logement espagnol avait progressé de plus de 150% depuis 1997, tant et si bien que les secteurs immobiliers et de la construction employaient environ 10% de la population active espagnole, ce qui était énorme. La promotion immobilière constituait donc une activité clef de l’économie espagnole, ce qui permettait aux promoteurs immobiliers de bénéficier du soutien financier des grandes banques nationales.
Or, la crise économique et financière est passée par là, et par sa faute, l’activité immobilière a fortement chuté, du fait notamment du manque de liquidité des entités bancaires et de leur réticence à accorder des prêts. Les promoteurs-vendeurs ont dû trouver des alternatives de financement pour poursuivre leurs activités et permettre aux investisseurs de placer leurs fonds. C’est ainsi en ce sens que l’on peut dire que la vente d’immeubles en construction s’apparente à une alternative à la crise économique.
En effet, les opérations de contrat d’achat et de location d’une chose future sont de plus en plus fréquentes pour grand nombre d’investisseurs. Le fait d’acheter une chose future comporte bien sur des risques et incertitudes (compte tenu de la crise de confiance causée par la crise financière et immobilière) mais comporte aussi des avantages considérables pour les parties (opportunités d’investissements intéressantes pour une plus-value future, possibilité de combiner plus-value et revenus à court terme via les loyers, etc.).
Cela permet à l’acheteur investisseur d’obtenir un prix attractif et une meilleure rentabilité mais aussi de participer au montage de son produit et d’adapter l’immeuble à ses besoins. L’avantage pour le promoteur-vendeur est que cette technique lui facilite le financement des travaux. En effet, d’une part l’acheteur peut avancer des fonds (comme nous avons vu avec la technique du forward funding par exemple), mais aussi la certitude d’avoir un acheteur est une garantie pour les banques qui viennent prêter des fonds plus facilement. Par ailleurs, les garanties possibles dans ce type de vente réduisent considérablement les risques de ce type d’opération.
Cécile Proust
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