Il n’existe pas de doutes sur le fait qu’un des plus grands sinistrés de la crise économique que nous avons souffert en Espagne a été le secteur immobilier. Il est cependant vrai qu’une partie de celui-ci, celui lié à la location d’immeubles, a réussi à survivre voire même à sortir renforcé de la crise économique
Tel est l’essor des locations dans notre pays, surtout des logements, qui progressivement sont en train d’évincer le régime de la propriété pourtant si enraciné en Espagne, avec une avancée du marché de la location de logement comparable à celle existante dans d’autres pays européens comme l’Allemagne ou le Royaume-Uni.
En conséquence de cet essor, la guerre entre l’offre et la demande et les arnaques cachées derrière des prix accessibles, peuvent être accompagnées de l’augmentation des coûts pour le locataire ce qui fait que cette annonce puisse s’avérer artificielle, de telle sorte que la lecture, la compréhension et le cas échéant la négociation du contrat de location deviennent indispensables.
Le cadre législatif général
Depuis le 25 novembre 1994 jusqu’à aujourd’hui, tant la location destinée au logement que celle liée à un usage différent du logement sont régulées par la Loi sur la location urbaine 29/1994 du 24 novembre (LAU). Au service de la présente analyse, nous nous fonderons et nous soulignerons les dispositions de l’article 20, qui permet que les parties s’accordent sur le fait que les frais généraux pour l’entretien adéquat de l’immeuble, que ses services, ses impôts, ses charges et responsabilités qui ne sont pas susceptibles d’être indivisibles et qui correspondent au logement loué ou à ses accessoires, soient à la charge du locataire. Il reste certain que, dans la pratique, en plus du loyer et de sa mise à jour, cette question est souvent un des points les plus discutés entre les parties au moment de former le contrat de location.
Ci-après, nous entamerons un découpage des frais et impôts communs associés au logement ou à la location d’un local, pour, au cas par cas, déterminer par qui ils doivent être réglés et leurs possibles répercussions sur le locataire.
Impôts associés à la location
Des impôts associés à tout contrat de location, le plus pertinent est sans aucun doute l’impôt sur les Biens Immobiliers (IBI), qui taxe la valeur des biens immeubles et qui, en accord avec l’article 63 du Décret Royal Législatif 2/2004 du 5 mars qui adopte le texte refondu de la Loi régulatrice des Finances Publiques locales, doit être réglé par le sujet passif, qui s’entend de la personne qui possède le titre et la propriété du logement, dans ce cas, le bailleur.
Bien que dans les contrats de location souscrits antérieurement au 9 mai 1985 toujours en vigueur au jour d’aujourd’hui le bailleur pouvait exiger du locataire le montant total de sa part de l’IBI qui correspond à l’immeuble loué (voir la deuxième disposition transitoire 10.2 LAU), cela n’arrive plus dans les contrats de location conclus désormais. Dans ceux-ci la répercussion de l’IBI sur le locataire sera uniquement possible si cela est expressément prévu dans le contrat de location et sans préjudice de ce que, comme nous l’avons signalé, face à l’administration, le bailleur soit le sujet passif. Contrat tout à fait valide et même habituel ex article 20.1 LAU.
D’un autre côté, nous voulons attirer l’attention, même si dans la pratique cela parait souvent logique, sur le fait que les locations de logement conclues entre particuliers, en accord avec ce qui est établi à l’article 7.1 b) du Décret Législatif royal 1/1993 du 24 septembre qui adopte le texte refondu de la loi concernant les impôts sur les transmissions patrimoniales (ITP) et les actes juridiques documentés (AJD) sont sujets à la liquidation de l’ITP. Dans ce cas, et en accord avec les dispositions de l’article 8 f) du Décret Royal précédemment indiquées, celui qui est obligé à la liquidation de l’impôt susmentionné est le locataire lui-même. Sur la base de ce qui a été précisé antérieurement, il apparait opportun de préciser que sont exonérés du paiement de l’ITP, les locataires de locaux ou de logements à des fins professionnelles, puisqu’ils sont soumis au paiement de l’impôt sur la valeur ajoutée (IVA). Par conséquent, pout que cet impôt soit liquidé, il faudra déterminer l’usage auquel est destiné l’immeuble loué. Comme l’a déjà précisé la Direction Générale des Impôts lors d’une consultation contraignante le 6 septembre 2013, qu’elle soit conclue avec des personnes morales ou soit destinée à un bureau professionnel, la location sera soumise à l’IVA et ne sera pas exonérée d’IVA. Ceci étant dit, l’analyse sur la répercussion de l’ITP et de l’IVA n’est pas utile puisque nous nous trouvons en présence d’impôts qui doivent être payés par le locataire.
Enfin, quant aux impôts liés à la location cette fois de façon plus directe, il est possible de citer l’impôt sur le loyer des personnes physiques (IRPF) et l’impôt sur les sociétés (IS) que le bailleur personne physique (dans le premier cas) ou morale (dans le second cas) doivent verser au fisc en raison de la possession de l’immeuble en question et des gains obtenus en raison de la location. Sous la protection du principe de la liberté contractuelle consacré à l’article 1255 du Code civil (CC) la jurisprudence espagnole accepte les accords contractuels pour lesquels une des parties assume des obligations fiscales, qui, selon la règlementation fiscale, seraient à la charge de l’autre partie au contrat. Malgré cela, il faut avoir présent à l’esprit que conformément à l’article 17.5 de la Loi fiscale générale 58/2003 du 17 décembre (LGT) et à l’article 20 LAU, les dits-accords ne contraignent pas l’Administration, sans préjudice de ses conséquences juridiques et privées. De telle manière que, pour la Direction Générale des Impôts, la position de sujet passif ne peut être altérée par des actes ou des conventions passées entre particuliers. En conséquence, et vu ce qui a été dit antérieurement, rien n’interdit que dans un contrat privé de location les parties décident que le coût fiscal émanant des précédemment cités possession et gains soient à la charge du locataire, bien que le sujet passif soit le bailleur. Toutefois, un tel pacte est inhabituel dans la pratique du fait de son caractère excessif ou peu raisonnable, il peut même être déclaré nul car abusif dans les cas où le locataire possède la condition de consommateur.
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