Le contrat de location immobilière avec option d’achat est un contrat de location ordinaire qui implique le droit unilatéral pour le locataire d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour un prix déterminé ou déterminable après écoulement d’un délai prévu à cet effet.
Le contrat de location d’un bien immobilier, qu’il soit à usage d’habitation ou pour tout autre usage, est réglementé en Espagne par la Loi 29/1994 du 24 novembre, dite Loi sur les baux urbains (LAU). Cependant, l’ajout d’un droit d’option d’achat n’est presque pas réglementé par les textes juridiques (1). Les parties jouissent donc d’une grande liberté pour fixer les conditions de l’option d’achat.
Bien que cette liberté permette aux cocontractants d’adapter l’option d’achat à leurs besoins, elle peut aussi conduire à des situations ambiguës et déséquilibrées. Il convient donc de rappeler ses éléments fondamentaux.
Éléments fondamentaux du contrat de location avec option d’achat
Objet de l’option d’achat
Tout d’abord, le bien immobilier qui fait l’objet d’une option d’achat doit être clairement déterminé puisqu’en cas de location de plusieurs biens immobiliers, cette option peut :
- Porter sur un ou plusieurs biens immobiliers
- Se limiter à une partie d’un ou plusieurs biens immobiliers, donnant ainsi lieu à des copropriétés ou divisions physiques de ceux-ci
- Porter sur un bien immobilier autre que celui qui est loué
Droit de lever l’option d’achat
S’agissant de la levée de l’option d’achat, la décision revient au locataire de façon unilatérale. Il convient de souligner que le propriétaire ne peut pas faire obstacle à cette acquisition si les conditions autorisant celle-ci sont remplies. Il est tenu de maintenir l’offre de vente du (ou des) bien(s) immobilier(s) dans les conditions prévues jusqu’à expiration du délai convenu. Cela permet ainsi d’empêcher la vente du bien immobilier à des tiers ou la constitution de sûretés sur le (ou les) bien(s) immobilier(s). Cela doit toutefois être convenu entre les parties et en l’absence d’accord express, il faut interpréter la volonté de celles-ci et déterminer si les actes du propriétaire sont contraires ou non aux accords conclus.
Prix et délai
Les autres conditions essentielles du contrat de location avec option d’achat sont le prix et le délai.
Le prix doit être déterminé, ou clairement déterminable, et ne peut pas être modifié arbitrairement par l’une des parties.
Le délai doit tenir compte du temps écoulé depuis le début de la location (ou tout autre point de départ convenu entre les parties) à partir duquel l’option d’achat peut être levée, ainsi que le laps de temps dont dispose le locataire à partir du début de cette période pour valablement lever l’option.
Après avoir abordé les éléments fondamentaux et essentiels du contrat de location immobilière avec option d’achat, il convient de souligner brièvement les principaux avantages et inconvénients de ce type de contrat.
Avantages du contrat de location immobilière avec option d’achat
Pour les locataires
- En général, il permet aux locataires d’acquérir un bien pour un prix inférieur à celui du marché. La formule la plus courante pour déterminer le prix consiste en effet à déduire du prix les loyers ou une partie de ceux-ci.
- Étant donné que l’option d’achat est un droit unilatéral des locataires, ceux-ci sont libres de ne pas acquérir le bien immobilier s’ils ne sont pas intéressés par l’achat du bien au moment où il faudrait lever l’option.
- Les locations avec option d’achat permettent aux locataires de bénéficier de l’allègement fiscal pour les locations à usage d’habitation (ou autres types de location).
Pour les propriétaires
- Les propriétaires fixent généralement des loyers plus élevés que dans le cadre des contrats de location sans option d’achat. Cette augmentation leur permet ainsi de compenser le prix inférieur de la levée de l’option d’achat dans le délai convenu par rapport au prix auquel ils auraient pu espérer vendre leur bien immobilier.
Inconvénients du contrat de location immobilière avec option d’achat
Pour les locataires
- Le montant des loyers est généralement plus élevé que dans le cadre des locations ordinaires, ce qui peut être considéré comme un inconvénient pour les locataires.
- L’absence d’exercice du droit d’option d’achat par les locataires peut être considérée comme une perte par rapport à une location ordinaire puisque comme nous venons de l’indiquer, le montant des loyers dans le cadre de cette dernière est généralement inférieur.
Pour les propriétaires
- Le droit des propriétaires de disposer de leur bien immobilier est généralement limité pendant la durée du contrat de location avec option d’achat. Cela signifie notamment qu’ils ne peuvent pas le vendre à des acheteurs offrant un prix plus élevé que celui convenu avec leurs locataires, ni faire des demandes de prêt avec garantie hypothécaire.
(1) Les contrats de location avec option d’achat sont tout juste mentionnés dans les articles 13 et 14 de la Loi sur les baux urbains et du Règlement Hypothécaire, respectivement.
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