Le manquement contractuel dans les ventes immobilières en Espagne peut se manifester de diverses manières, que ce soit par la partie manquante, le type de manquement ou même l’entité de ce manquement.
Étant donné le caractère principalement introductif et pratique du présent article, nous réduirons l’exposition des manquements aux cas les plus fréquents :
Manquement dans la Phase Précontractuelle
Dans le cadre des contrats d’arrhes, le manquement à l’obligation d’acheter ou de vendre le bien immobilier dans les délais convenus.
Manquement aux Conditions et aux Circonstances du Bien Immobilier
Le non-respect des conditions et des circonstances dans lesquelles le bien immobilier doit être transmis et/ou que l’une ou les deux parties doivent respecter.
Livraison d’un Bien Immobilier Non Conforme à ce qui a été Convenu
La livraison d’un bien immobilier qui ne correspond pas à ce qui a été convenu entre les parties.
Manquement dans la Phase Précontractuelle
En ce qui concerne le manquement dans la phase précontractuelle, il convient de souligner l’utilité de la souscription de contrats d’arrhes (de l’une des trois typologies : pénales, pénitentielles et confirmatoires) entre les parties. Ces contrats fournissent un cadre de droits et d’obligations pour la vente potentielle de biens immobiliers.
Un contrat d’arrhes équilibré agit comme une épée à double tranchant qui établit des pénalités claires tant pour la partie manquante, le vendeur, qui devait vendre et transmettre mais ne le fait pas, que pour l’acheteur, qui devait acheter et acquérir mais n’exécute pas cette action.
Les conséquences de ce manquement ne se limitent pas nécessairement aux pénalités prévues dans le Code civil. Selon le type de contrat d’arrhes, ces conséquences se limitent généralement à la perte des arrhes pour les acheteurs manquants et à l’obligation du vendeur manquant de remettre à l’acheteur le double des arrhes. Cependant, il existe des contrats de vente immobilière avec arrhes qui obligent expressément le vendeur à vendre le bien immobilier à l’acheteur.
Manquement aux Conditions Convenues et Exécution
En ce qui concerne le manquement aux conditions et aux circonstances du bien immobilier, ce cas est souvent lié au cas précédent, car les parties peuvent avoir convenu, par exemple, dans un contrat d’arrhes ou dans un contrat privé de vente avec des conditions suspensives ou résolutoires, d’une série de conditions qui, selon les circonstances, pourraient donner lieu à un manquement contractuel.
Un exemple clair de ce cas sont les opérations immobilières dans lesquelles les parties, après avoir signé un contrat d’arrhes, se donnent un délai pour effectuer des vérifications sur le bien immobilier et s’assurer qu’il sera vendu et transmis dans les conditions convenues. Si, après ces vérifications, il est découvert que le bien immobilier ne répond pas aux conditions convenues, le contrat d’arrhes lui-même établit généralement les droits et les pouvoirs des parties, permettant à l’acheteur d’exiger du vendeur le remboursement de la totalité ou du double des arrhes. Dans ces cas, c’est généralement le vendeur qui maintient sa volonté de vendre le bien immobilier, et il revient à l’acheteur de prouver dûment les circonstances invoquées pour résilier le contrat.
Bien Immobilier Non Conforme à ce qui a été Convenu
Ce cas concerne la transmission d’un bien immobilier qui est différent ou qui ne correspond pas à ce qui a été convenu. Ce cas pourrait être considéré comme un sous-type du cas précédent. Les exemples incluent la vente de biens immobiliers sur plan qui, une fois les travaux terminés, ne correspondent pas à ce qui a été convenu ; la vente d’un bien immobilier différent de celui initialement convenu et sans accord préalable (par exemple, un appartement différent dans le même immeuble), ou la livraison d’un bien immobilier dans un état substantiellement différent de celui dans lequel il se trouvait au moment de la conclusion du contrat.
Dans ces cas, en plus des conséquences convenues par les parties dans les contrats correspondants, la partie respectant ses obligations pourrait choisir d’obliger la partie manquante à respecter ses obligations contractuelles (tant que cela est encore possible), la résiliation du contrat (en réclamant en plus des dommages et des intérêts) ou une indemnisation pour manquement.
Pour plus d’informations concernant la rupture de contrat dans les ventes et achats immobiliers en Espagne,
