Les difficultés rencontrées pour acquérir un logement, ainsi que la mobilité continuelle de la population ont favorisé la croissance du marché de la location, même dans des pays comme l’Espagne, où les chiffres dans ce secteur ne sont pas particulièrement significatifs. En 2017, l’Institut national de statistique espagnol indiquait que le taux de ménages propriétaires de leur logement était de 76,7 % dans le pays, tandis que dans d’autres pays européens comme l’Allemagne, le taux de propriété représentait 51,4 % cette même année.
Pour cette raison et dans le but de stimuler le marché immobilier, la SOCIMI a été créée en 2009. Les SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) sont des sociétés anonymes d’investissement immobilier cotées dont l’activité principale est l’acquisition, la promotion et la réhabilitation d’actifs immobiliers urbains afin de les louer, ce qu’elles peuvent faire directement ou par le biais de parts sociales dans le capital d’autres SOCIMI.
Régime juridique
La forme juridique de la SOCIMI a été créée en Espagne dans le cadre de la loi 11/2009 du 26 octobre qui réglemente les sociétés anonymes d’investissement cotées sur le marché immobilier. Elle est régie par les dispositions du Texte Refondu de la Loi sur les Sociétés Anonymes, approuvé par le Décret royal législatif 1564/1989 du 22 décembre et par la Loi 24/1988 du 28 juillet sur le marché des valeurs mobilières, pour tout ce qui n’est pas prévu par la Loi sur la SOCIMI, ou Loi 11/2009.
Depuis sa création, la SOCIMI a toujours eu pour objectif de promouvoir la participation des citoyens au marché immobilier, grâce à la mise en place de mécanismes qui la rendent accessible. Toutefois, malgré la garantie d’une rentabilité stable par la distribution obligatoire des bénéfices et d’un bon niveau de liquidités par la négociation sur des marchés réglementés, elle n’a pas été bien accueillie.
Par conséquent, le législateur espagnol a opéré une révolution fiscale en 2012, en instaurant un système d’imposition comparable à celui de ses homologues étrangers, comme les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) en France, les Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen (G-REIT) en Allemagne ou les Real Estate Investment Trusts (REIT) dans les pays anglo-saxons. L’Espagne a aussi introduit quelques nouveautés, telles qu’un taux zéro pour l’impôt sur les sociétés ainsi que la possibilité pour la SOCIMI d’être cotée sur le Mercado Alternativo Bursátil (MAB) (marché boursier spécifique aux PME).
Par ailleurs, la SOCIMI présente de nombreuses caractéristiques qui lui sont propres. Elle a notamment la nature de société anonyme, avec un capital minimum légal de constitution, d’une part, de 5 millions d’euros lorsqu’elle est cotée sur le MAB et, d’autre part, de 6 millions d’euros lorsqu’elle est cotée sur le marché continu.
En ce qui concerne la dénomination sociale, il est impératif de mentionner expressément Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima, soit littéralement Société d’investissement immobilier cotée, Société Anonyme, ou l’abréviation SOCIMI, SA.
La SOCIMI est un type de société orienté vers le marché de l’immobilier et, plus particulièrement, vers les sociétés qui se consacrent de manière directe ou indirecte à la location d’immeubles urbains. Elle a pour objet la location de logements, ainsi que la location de tout autre bien immeuble de nature urbaine. Il peut s’agir de bureaux, de centres commerciaux, d’entrepôts, de parkings ou de terrains à bâtir.
S’agissant de la composition de l’actif, la réglementation prévoit une obligation d’investissement selon laquelle 80 % de la valeur de l’actif doit être investie dans des immeubles urbains destinés à la location, dans des terrains pour la promotion de biens immeubles destinés à la location (lorsque la promotion débute dans les trois ans suivant l’acquisition) et dans des parts sociales du capital ou dans le patrimoine d’autres SOCIMI ou organisations dotées d’un objet social similaire.
Quant à la composition des revenus, 80 % d’entre eux doivent provenir de la location de biens immeubles, de dividendes ou de participations aux bénéfices issues des participations soumises à la réalisation de l’objet social.
De plus, les biens immeubles doivent appartenir à la société et être loués pendant au moins trois ans. Pour ce qui est des actions et des parts sociales, elles devront faire partie de l’actif pendant trois ans minimum à compter de leur acquisition ou de la première période imposable à laquelle s’applique le régime fiscal.
Le non-respect de l’une des conditions susmentionnées n’entraînera pas l’exclusion de la société du régime fiscal, mais celle-ci devra être imposée en vertu du régime général (taux d’impôt sur les sociétés de 25 % ) pour les revenus générés par l’actif ou les actifs concernés au cours de toutes les périodes imposables durant lesquelles le régime spécial aurait été appliqué.
En matière d’affectation des résultats (remboursements des apports/dividendes), les SOCIMI sont tenues de distribuer des dividendes de l’exercice précédent en liquide dans un délai de six mois, tandis que le paiement de 100 % du bénéfice provenant des dividendes d’autres SOCIMI doit être effectué le mois suivant. Elles doivent aussi distribuer 50 % des bénéfices générés par la transmission de biens immeubles et d’actions soumises à la réalisation de l’objet social et, enfin, 80 % du reste des bénéfices obtenus, dont les loyers.
Les établissements étrangers d’investissement immobilier pourront également investir dans des organisations siégeant en Espagne et profiter ainsi du régime fiscal spécial applicable à la SOCIMI. Néanmoins, ils devront pour cela remplir les conditions suivantes :
- Premièrement, avoir le même objet social que la SOCIMI
- Deuxièmement, remplir les conditions de distribution obligatoire, légale ou statutaire des bénéfices
- Troisièmement, remplir les conditions relatives aux parts sociales représentatives du capital qui ont été établies.
Enfin, il convient de mettre en avant les modifications concrètes apportées par la Loi 16/2012. L’élément qui ressort particulièrement de cette nouvelle réglementation est la forte incitation fiscale, qui se rapproche de la réglementation de ses équivalents au niveau international grâce à un abaissement du taux d’impôt sur les sociétés de 19 à 0 % et à l’exemption de 95 % de l’impôt sur les actes (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) et sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmisión de Patrimonio) lors de l’acquisition de logements destinés à la location et lors de la location de terrains destinés à la promotion résidentielle.
Les critères formels sont quant à eux moins nombreux, ce qui donne la possibilité aux SOCIMI d’être cotées non seulement sur le marché continu, mais aussi sur le Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
Cela leur permet ainsi d’investir dans un seul immeuble destiné à la location, alors qu’auparavant elles devaient investir dans au moins trois d’entre eux.
Pour finir, il convient de souligner que depuis le 1er janvier 2013, ces sociétés n’ont plus de limite d’endettement.
Andrea García et Nicolás Melchior
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