Du point de vue des entreprises et des particuliers étrangers, investir au moyen de l’acquisition de biens immeubles dans notre pays peut s’avérer être un choix très intéressant, vu la situation actuelle et le nombre élevé d’immeubles disponibles, ainsi que les prix attractifs qui pourraient en émaner.
D’autre part, il est important de rappeler qu’avant de réaliser un tel achat, il convient de connaître le système hybride d’enregistrement espagnol, qui, à la différence des systèmes en vigueur dans la majeure partie des pays nous entourant, comprend des éléments des deux principaux groupes de systèmes d’enregistrement: le système allemand et le système français. En effet, le Registre de la Propriété en Espagne accorde une importante protection des droits et des biens immeubles, offrant une position avantageuse pour son titulaire. Aussi nous nous référerons aux traits caractéristiques de cette protection spécifique qui pourrait encourager l’investissement immobilier étranger en Espagne.
Règlementée principalement par la Loi Hypothécaire (LH), approuvée par un Décret du 8 Février 1946 et son Règlement (RH) approuvé par un Décret du 14 février 1947, le Registre de la Propriété est une institution juridique à travers laquelle se réalise la publicité du bien immobilier ainsi que les autres droits réels qu’elle suscite, de même que sa protection par l’inscription de ces biens et de ces droits. Ces biens et droits inscriptibles en constituent l’objet, et sont délimités dans l’article 2 LH :
- Titres déclaratifs ou translatifs de propriété ou des droits réels imposés sur les immeubles
- Titres par lesquels se constituent, reconnaissent, transmettent, modifient ou cessent les droits d’usufruit, d’usage, d’habitation, d’emphytéose, d’hypothèque, de recensement, de servitude ou autres droits réels
- Actes et contrats pour lesquels s’adjudiquent des immeubles ou des droits réels, avec l’obligation de les transmettre ou d’investir un montant dans un objet déterminé
- Résolutions judiciaires concernant la capacité civile des personnes qui affectent la libre disposition de ses biens
- Contrats de location de biens immeubles, ainsi que de sous-location, de cession et de subrogation de ceux-ci
- Biens et droits des Administrations Publiques et de l’Eglise.
Le RH, dans son article 7, permet l’inscription d’autres titres sur d’autres droits ou actes de nature ou de portée non spécifiés. La simple possession n’est pas inscriptible (art. 5 LH).
Les personnes admises à l’inscription sont, selon l’article 6 LH, celui qui acquiert ce droit, celui qui le transmet, celui qui a un intérêt à ce que ce droit soit inscrit, et le représentant de quelconque d’entre eux.
Le bureau d’enregistrement, une fois la demande présentée, vérifie si le titre remplit les conditions légales, qualifiant l’inscription de positive ou négative, autorisant ainsi la pratique ou non de l’inscription, ou d’une annotation préventive.
Une fois les questions basiques évoquées, nous nous pencherons sur les principes dont s’inspire le registre, nous référant à sa configuration protectrice.
En premier lieu, l’inscription dans le Registre a un caractère en principe déclaratif, en ce sens que l’acte juridique en question se constitue et existe indépendamment de son enregistrement. Le Registre opère donc uniquement comme moyen de publicité et de protection erga omnes. S’il est souhaité que se produisent des effets à l’égard des tiers, il conviendra de procéder à une inscription, ce qui impliquera que dans la majeure partie des cas l’inscription est volontaire, et ne peut être soulevée par quelconque office (c’est le principe de libre choix). Cependant, ce caractère volontaire ne s’applique pas à toutes les situations, car dans certains cas particuliers, certains titres, s’ils ne sont pas inscrits dans le Registre, seront considérés comme inexistants, en ce sens que leur inscription est constitutive de droit. Parmi ces titres, le plus notable est celui de l’hypothèque (Art. 1875 CC, 145 LH). Ainsi, si une hypothèque est constituée et n’est pas inscrite au sein du Registre, elle ne peut produire des effets juridiques, ni pour les parties, ni auprès des tiers. Il est donc d’importance vitale de constituer l’acte public de l’hypothèque et de l’inscrire au Registre par la suite si on veut qu’elle soit valide. De plus, toute action légale affectant l’hypothèque doit être inscrite. Les autres droits réels comme le gage sans dépossession ou le droit de superficie requièrent également une inscription consultative.
Une fois l’inscription réalisée en bonne et due forme, conformément aux principes de légalité – l’inscription doit s’adapter au droit, le bureau d’enregistrement contrôle si les conditions légales sont remplies ou non- et de spécialité – les droits inscrits doivent être parfaitement déterminés, conformément aux exigences de l’article 9LH- et respectant le principe de traitement successif -il doit être fait état des droits de la personne qui l’octroi au préalable pour inscrire les titres- une telle inscription produira certains effets favorables au bénéficiaire de l’inscription.
Parmi les effets principaux, il convient de souligner que les droits réels inscrits au Registre existent et appartiennent à leur titulaire de manière présumée, dans la forme déterminée respectivement par chaque inscription ; et se présume également la possession des droits de celui qui les détient durant la validité de l’inscription, en ajoutant ceux des anciens titulaires. Ces deux présomptions admettent la preuve du contraire, conformément au principe de légitimation.
De même, le principe de foi publique en matière d’enregistrement est capital, car il implique que le tiers acquéreur de bonne foi (tiers hypothécaire) qui acquiert le bien immeuble d’une personne manifestement légitime pour transmettre, et qui inscrit son droit dans le Registre, bénéficie de la protection que confère la présomption irréfragable (qui n’admet pas la preuve contraire) et son acquisition sera maintenue dans les termes indiqués au Registre, lui accordant une position inattaquable.
Le facteur déterminant pour une telle protection, réside dans la concurrence de la bonne foi en l’acquéreur, à savoir la croyance que la personne qui a transmis le droit en était le titulaire et pouvait le transmettre et dans son aspect négatif, la méconnaissance des vices ou circonstances qui invalident la propriété du transmetteur. Ainsi, en pratique, un tel concept confère au tiers un avantage significatif.
À titre d’exemple, si une personne fait l’acquisition du domaine d’une autre personne qui figure au Registre en tant que propriétaire, méconnaissant le caractère perpétuel de la présomption, si l’acquisition se fait à titre onéreux, et que l’acquéreur inscrit la vente au sein du Registre de la Propriété, l’acquéreur restera propriétaire même s’il est judiciairement déclaré par la suite que celui qui l’a transmise ne détenait pas la propriété du domaine, pour des raisons indépendantes du Registre.
D’autre part, concernant les effets dérivés du principe de légitimation, il convient de souligner qu’en pratique, de nombreux avantages en découlent, principalement concernant les aspects procéduraux au moment d’intenter une action en justice : il existe une présomption de titularité des droits, par laquelle disparait la charge de la preuve, et le simple apport d’une certification d’inscription suffira. De plus, la simple inscription en tant que titulaire dans le registre confère au titulaire du droit la légitimité pour exercer les actions et exceptions pour défendre ses droits. Parmi de telles actions, on trouve l’action en revendication, les actions négatoires ou confessoires, ainsi que d’autres actions spécifiques.
Les exceptions s’appliquent dans le cadre des saisies, des jugements exécutoires et par voie d’exécution forcée, lorsque l’on cherche à prendre possession des biens en qualité de demandeur distinct du titulaire enregistré pour ces biens.
De cette manière, les avantages qui découlent de l’inscription des droits réels dans le Registre de la propriété espagnol peuvent être facilement appréciés, notamment pour les potentiels acheteurs étrangers de biens immeubles, l’important étant d’en connaître les mécanismes, pour pouvoir jouir d’une protection et d’une sécurité maximale pour les investisseurs. Dans le cas contraire, si cette procédure n’a pas été respectée, l’investisseur se trouvera en position d’incertitude et d’insécurité et n’aura pas la protection nécessaire auprès des tiers que confèrent les droits en question. Ainsi, l’article 32 LH dispose que les droits réels qui ne sont pas dûment inscrits dans le Registre ne seront pas opposables aux tiers, conformément au principe d’inopposabilité, permettant à ceux-ci de remettre en cause le droit du titulaire, jusqu’à ce qu’il prenne fin, comme c’est le cas pour l’hypothèque.
Ce processus ainsi exposé nous amène à vous recommander de vous entourer des meilleurs experts pour vous conseiller au moment de l’acquisition de votre bien immeuble en Espagne. De cette manière vous serez certain que le titre correspondant sera correctement inscrit dans le Registre de la Propriété et vous pourrez ainsi bénéficier de son aura protectrice en évitant les situations inattendues.
Gonzalo Hurtado
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