La négociation d’un bail commercial est soumise à la liberté contractuelle des parties. Toutefois, cette liberté est limitée par des règles impératives énoncées dans la loi sur les baux urbains (LAU) et dans le code civil.
Un exemple concret de cette dualité de sources normatives concerne les garanties dans les baux commerciaux. Bien que toutes les garanties visent à assurer le respect des obligations du locataire, la LAU prévoit deux types de garanties présentant des caractéristiques diamétralement opposées. D’une part, le dépôt de garantie, une garantie obligatoire et prédéterminée par la loi, et d’autre part, les garanties supplémentaires, qui sont volontaires et indéterminées.
Le dépôt de garantie
Obligations du locataire
En matière commerciale et conformément aux dispositions de l’article 36 de la LAU, le locataire est tenu de verser une caution lors de la conclusion du contrat de location. La caution doit répondre aux exigences suivantes :
- Elle doit être versée en espèces
- Elle doit correspondre à deux mensualités du loyer convenu
La LAU prévoit que le bailleur peut actualiser la caution pour l’adapter au montant du loyer en vigueur.
Obligations du bailleur
La LAU impose également au bailleur l’obligation de garantir la restitution de la caution à la fin du contrat, à condition que le locataire ne se soit pas rendu coupable d’une quelconque violation du contrat. Pour cela, le bailleur doit :
- Déposer le dépôt de garantie auprès des organismes autonomes correspondants.
Bien que le dépôt de la caution soit obligatoire dans la plupart des communautés autonomes, il existe quelques exceptions.
- Restituer la caution au locataire dans un délai maximum d’un mois après la fin du contrat de location.
En cas de non-respect, le taux d’intérêt légal sera automatiquement appliqué à la caution.
Garanties supplémentaires
Liberté des parties
Contrairement aux dispositions de la LAU pour les locations résidentielles, il n’existe aucune limitation quant au montant ou à la forme des garanties supplémentaires pour les locations commerciales. Les parties bénéficient d’une totale liberté à ce sujet, ce qui en fait un élément crucial lors des négociations. Il est important de noter que, bien qu’il puisse exister différentes pratiques en matière de garanties contractuelles, les parties devraient être libres de convenir de ne pas fournir de garanties supplémentaires. La liberté de fournir de telles garanties implique également la liberté de ne pas les exiger.
Garanties supplémentaires courantes sur le marché de la location commerciale en Espagne
La liberté des parties en matière de garanties supplémentaires a engendré diverses pratiques sur le marché espagnol, dont les plus fréquentes sont les suivantes :
Le dépôt en espèces
Dans la pratique, il est courant que les parties conviennent d’un dépôt de garantie supplémentaire. Bien qu’il n’y ait pas de limite légale, le montant est généralement équivalent à un maximum de six mois de loyer.
La garantie bancaire
Cette méthode est très répandue sur le marché espagnol de la location commerciale.
Avec cette garantie, une banque s’engage à assumer conjointement et solidairement l’exécution des obligations du locataire.
La garantie
Par le biais d’une garantie, tout tiers, y compris les administrateurs d’une société commerciale ou les sociétés d’un même groupe, peut garantir solidairement l’exécution des obligations du preneur.
En conclusion, il est essentiel que toutes les parties concernées abordent la question des garanties lors des négociations d’un bail commercial. Ainsi, il est possible d’établir des accords personnalisés répondant aux besoins et aux attentes de chaque partie. Les garanties peuvent constituer un élément clé du succès d’un contrat de bail commercial, en assurant le paiement des loyers et la protection des biens immobiliers.
Lauriane Moreira
Pour toute information supplémentaire concernant les garanties qui peuvent être négociées dans un bail commercial en Espagne,
